Городская жизнь чаще всего ассоциируется с жизнью в многоэтажных, многоквартирных жилых домах. Под одной крышей которого проживают и соседствуют несколько семей. Такое соседство связывает их общим пользованием многих составляющих дома, таких как, подъезд, лифты, двор, сквер и другое.
Нужно понимать сложность, или даже практическую невозможность разделения обязанностей по уходу за домом между жильцами. В случае частных домов, да, хозяин дома сам ведет всю работу по сервисному обслуживанию и ремонту своего дома. И во избежание таких трудностей, некоторые люди выбирают благоустроенные квартиры.
То есть, исходя из чего, жизнь в благоустроенном доме, в правильном его понимании должен гарантировать жителям жизнь без забот и хлопот по обслуживанию дома, о подготовке к отопительному сезону, уборке дворовой территорий и другое.
Как нам известно, до 2020 года, управлением многоквартирных жилых домов и других объектов занимались исключительно КСК (кооператив собственников квартир), но с 7 января 2020 года в силу вступил Закон Республики Казахстан "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства", который внес существенные изменения в сферу ЖКХ. На смену существующим КСК должны были прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества). Однако переход до конца не состоялся, сроки отложили до 1 июля 2023 года, так как только 60% домов к 1 июля 2022 г. перешли на новую форму управления.
К концу весны 2022 года в Казахстане прокатилась легкая паника, поскольку с 1 июля 2022 года КСК должны были прекратить свое существование. Разные источники вовсю рассказывали о том, как плохи КСК и как хороши будут ОСИ Что, хозяева квартир смогут управлять своим домом самостоятельно. Принимать необходимые меры, управлять расходами и т.д.
Однако, понимается как-то по-другому, что жителям необходимо будет вникнуть в юридические и технические тонкости функционирования своих домов. От части, стать «экспертами» по всем вопросам, связанным с сантехникой, водоснабжением, электроснабжением и др.
Также, исходя от того, что в современном мире многие не сидят на одном месте, переезжая с одного дома в другой, меняя города, в поисках удобной локации и комфортной жизни, в случае переезда активистов дома, система самоуправления может остановиться. В итоге, дом может оказаться, как сказать – бесхозным, не управляемым. А это не есть хорошо.
Возвращаясь к КСК и его проблемам, основное, это отсутствие прозрачности деятельности КСК . Отсутствие открытости распределения финансов. Необоснованно большие суммы затрат на замены узлов жизнеобеспечения домов и многое другое. И это все приводит к тому, что отношение жителей к КСК все больше и больше становиться негативным и недоверчивым. Жалобы на работу КСК, точнее, ее отсутствие, слышим бесконечно. Скорее всего, недовольство жителей деятельностью КСК и подтолкнуло к реформам в сфере жилищного хозяйства.
Особенно тяжелая ситуация складывается в проблемных домах: слишком старых, прогнивших от крыши до подвала, находящихся в аварийном состоянии, и напротив –некоторых совершенно новых домов, построенных с нарушением всех мыслимых норм. В таких объектах недвижимости, где течет крыша, где паркинги и подвальные помещения заливает талой или дождевой водой, а КСК ничего не делает для ее починки, кормит обещаниями, не смотря на то, что собраны деньги. В итоге люди отправляются искать правду в акимат.
На первый взгляд переформатирование КСК в ОСИ или ПТ заключается в изменении концентрации внимания от большинства объектов на один объект, но ведь все же должны понимать что это не решит все проблемы.
Исходя из чего, говорить, что ОСИ справиться со всеми задачами, тоже очень сложно. Работа ОСИ не будет эффективна без систематического контроля и комплекса мероприятий по улучшению своей деятельности, так как говорили выше жители дома будут постоянно меняться, также как и арендаторы. Нужно, чтобы персонал ОСИ, председатели были в постоянном доступе. Это в свою очередь может привести к еще большему количеству проблем и недовольству жителей.
Если брать мнения людей, то среди КСК тоже были очень ответственные и компетентные, и наоборот. Также, теперь при ОСИ, кто-то жалуется, что остались сами собой с проблемами, а кто-то радуется переменам в лучшую сторону. Это хорошо, если председательство ОСИ принял человек ответственный и компетентный человек. Но, в некоторых случаях слышим, что председатели привлекают чуть ли не всех жителей к активному участию в жизни дома.
Тут задаемся вопросом, а за что платим тогда? Если нет сервиса, и приходится все вопросы решать самому.
По сегодняшнему опыту можно сказать, что одной из основных проблем в управлении жилыми домами в современных условиях является отсутствие качества жилищных и коммунальных услуг, определения мер ответственности и создания эффективной системы управления. Эту проблему нужно решать поэтапно, возможно с применением именно зарубежного опыта управления многоквартирными домами и внедряя лучшее из этого опыта в нашу практику.
В данном случае, на помощь могут прийти управляющие компании, имеющие компетенцию, инфраструктуру, оказывающие услуги по управлению объектами недвижимости, управляющие эксплуатацией, техническим и санитарным содержанием многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.
К функциям управляющих компаний, прежде всего относится: проведение собраний, письменные опросы среди собственников жилья, контроль и исполнение договоров с сервисной организацией, выполнение решений собственников квартир на собраниях касательно качественного содержания общего имущества и обеспечения безопасности проживания, ежеквартальное предоставление собственникам отчет о расходах, связанных с использованием общего имущества и др. функции.
На сегодняшний день в Казахстане насчитывается около 3500 таких организаций. Однако, управлением многоквартирных жилых комплексов занимаются самая малость. В основном управляющие компании оказывают услуги бизнес-центрам, гостиницам и торговым домам.
Пренебрежительное отношение к обслуживанию и управлению объектами недвижимости чревато постепенным ухудшением его потребительских характеристик и скорейшим приходом в негодность ключевых элементов инфраструктуры. В результате мы имеем обветшалые и аварийные здания, недовольный условиями работы персонал и озлобленных клиентов, дорогостоящие ремонты, простой оборудования, потерю потенциальной прибыли и т.д. И все эти проблемы приходят неожиданно - по традиции в самый неподходящий момент.
Как мы видим на практике, вроде бы по году строительства дом новый, буквально 2-3 года, однако, на деле выглядит на все 15-20 лет.
Грамотный подход к управлению объектами позволит управлять этими рисками, прогнозируя и предупреждая их - проводя регулярное обслуживание, наблюдая за состоянием и предвидя поломки. Что соответственно не допустит резкого снижения себестоимости жилья. «Управление объектами - организационная функция, которая интегрирует в себе такие аспекты как люди, место и процессы в единой среде с целью улучшения качества жизни и работы для людей и эффективности основного бизнеса».
Согласно мировой практике, обслуживанием многоквартирных жилых домов занимаются – Управляющие компании. Но, тут возникает сразу вопрос, так КСК же тоже управляющая компания? Да, однозначно - это так!
Фишка опытных мировых компаний - это сертификация, сертифицированность. Управляющая компания должна иметь сертификат, подтверждающий ее квалификацию, компетентность, ориентированность на потребителей, ориентированность на результат и постоянное улучшение.
Основываясь результатам работы зарубежной практики, правильность проводимых работ управляющей компанией должен оцениваться третьей независимой стороной, т.е. органом по сертификации. Это, намного улучшит качество жизни жителей дома, снимет с них обязанность решения текущих проблем.
Так вот, на примере Европейских стан, сегодня работает множество подобных организаций. Благодаря здоровой конкуренции обслуживание осуществляется на достойном уровне, а стоимость сервиса в сфере ЖКХ вполне приемлема. Если вдруг жители дома видят отсутствие финансовой прозрачности, некачественное исполнение работ, то могут направить жалобу в орган по сертификации. Далее, орган по сертификации принимает меры, проверяет обоснованность жалобы. В случае обоснованности нарушения и исходя от его степени, орган по сертификации принимает решение о предоставлении срока на устранение нарушении либо решение об отзыве сертификата соответствия.
В случае отзыва сертификата соответствия управляющие компании приостанавливают свою работу на определенный срок, установленный органом по сертификации в соответствии с требованиями стандартов.
В таком случае, местные органы исполнительной власти предлагают управляющую компанию из числа действующих.
Но стоит понимать, что при принятии дома на обслуживание, управляющие компании должны оценить состояние дома и свои возможности. А не так, как происходит сегодня. КСК принимается закрытыми глазами за работу, по истечению определенного времени выставляет счет жителям на эксплуатационные расходы (ремонт кровли, подъездов, замену узлов отопления и др.) без какой либо калькуляции стоимости работ. И жители задаются вопросом, ведь предыдущее КСК меняло же это все?. Однако, этой организации уже нет. И такие проблемы, не только в больших городах.
Получая услуги от компетентных, сертифицированных организации, жильцы будут иметь возможность требовать качественное выполнение всех работ. Потому что управляющие компании будут работать добросовестно и на авторитет своей компании.
Для, выполнения данной работы, конечно же требуется системный подход. И этот подход изложен в стандарте ISO 41001.
ISO 41001 - это основополагающий документ для всех компаний, занятых в сфере управления объектами недвижимости и желающих осуществлять свою деятельность на уровне мировых стандартов. С октября 2020 года данный стандарт внесен в реестр национальных стандартов Республики Казахстан (CT PK ISO 41001-2020).
Любой стандарт, в том числе и ISO 41001, это проверенный и рекомендованный путь к успеху организаций, минимизации происшествий и травм на рабочем месте, удовлетворенности клиентов, повышении качества услуг и товаров, эффективности процессов компаний и т.д.
К обслуживанию объектов недвижимости должны быть допущены только сертифицированные управляющие компании. Оценку внедренной и применяемой системы менеджмента данных компании в соответствии со стандартом ISO 41001 должны проводить аккредитованные органы сертификации систем менеджмента.
Потенциально в Казахстане есть около 50 органов по сертификации, которые могут подготовить необходимый персонал и пройти аккредитацию.
Стоит понять, что данная идея приведет к ответственному подходу к своей работе организаций по управлению объектами недвижимости.
В случае наличия обоснованных жалоб, будут приниматься меры по отзыву сертификатов соответствия управляющих компаний, тем самым, недопустит к оказанию услуг по управлению объектами недвижимости некомпетентных, недобросовестных организации и способствуют очищению рынка услуг и защите интересов собственников недвижимого имущества.